昌府办字[2022]26号

关于印发《关于进一步加强昌江区物业管理工作的实施意见》的通知

各乡（镇）人民政府、街道办事处，区直各单位：

   《关于进一步加强昌江区物业管理工作的实施意见》现经区政府第12次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真组织实施。

昌江区人民政府办公室

2022年10月11日

关于进一步加强昌江区物业管理工作的实施意见

随着城市迅速的发展,城市居民聚居方式的不断变化,对居住环境和管理有了新的要求。居民小区物业管理作为新兴服务产业和城市管理新业态亟待跟上时代发展,物业管理事关民生大计,是基层社会治理的重要内容,是人民群众最关心的“关键小事”,是推动社会经济发展,深化全国文明城市创建,满足人民群众美好生活需要最直接的抓手,连接着居民生活服务的“最后一公里”。为加强我区物业管理工作,提高物业管理服务水平,策应我市常态长效创建全国文明城市,根据《民法典》《江西省物业管理条例》等法律法规精神,结合我区实际,特制定本实施意见。

一、指导思想

围绕区十二次党代会提出的“工业强区、文明新城、开放融合、幸福共享,全面建设现代化魅力新昌江”奋斗目标,在服务城市大局上勇争先,在一体化发展上做示范,在物业管理上敢创新。坚持以人民为中心的发展理念,完善物业管理体制机制,理顺社区、业主(业主委员会)与物业服务企业关系,强化物业管理各方主体责任,推动物业管理重心下移,推进昌江区城市治理体系和治理能力现代化,着力解决群众反映强烈的难点和部门监管中的“短板”问题,不断增强人民群众获得感、幸福感、安全感。

二、基本原则

(一)坚持党建引领,充分发挥基层党组织的战斗堡垒作用和党员的先锋模范作用,加强乡镇(街道)、社区党组织对物业服务企业、业主委员会(物业管理委员会)的政治引领、组织引领、能力引领、机制引领,使其成为党联系服务群众、加强基层治理的重要力量。

(二)坚持“加强指导、属地负责、分类管理、权责统一”的管理原则,压实乡镇(街道)属地责任,充实乡镇(街道)管理力量,有效发挥属地乡镇(街道)主导作用和社区引领作用。

(三)坚持依靠群众、发动群众。转变治理理念,创新治理模式,引导居民积极参与管理小区事务,激发基层治理活力,实现共建共治共享。

(四)坚持将物业管理纳入社区治理体系。将物业管理作为社区治理的重要内容,依法有序推进权力下放、力量下沉,使乡镇(街道)、社区常态监督管理和部门及时执法有机结合,建立简约高效的业主监督、属地负责、部门共管的物业管理工作机制。

三、工作措施

(一)建立物业管理联席会议制度。加强对本行政区域内物业管理工作的领导和组织,建立昌江区物业管理工作联席会议制度,区委副书记为总召集人,也可以委托区政府分管领导或区常态长效创建全国文明城市工作指挥部分管领导召集,成员由乡镇人民政府、街道办事处、法院、公安、信访、住建、城管、发改、人社、民政、财政、司法、卫健、应急管理、自然规划、生态环境、市场监管、消防、环卫等部门组成,统筹解决物业管理工作中的难点问题,联席会议办公室设在区住建局,负责日常工作。物业管理活动实行区级、乡镇(街道)级、社区三级管理体制,按照属地管理原则开展相关工作。

(二)建立物业收费标准定期调整机制。区发改委会同区住建局、乡镇(街道)根据物价上涨、人力成本以及业主对美好生活需求等因素,建立普通住房物业服务收费标准与物业企业信用星级相结合定期调整(参考)机制,并及时修订完善普通住房物业服务收费等级的考核评分标准,切实提高物业服务质量和服务水平,确保物业服务收费标准与服务质量质价相符。

(三)规范物业服务收费行为。新建普通住房的物业服务企业按照区住建局备案的物业服务信用星级等级及收费标准进行收费,并按照备案的服务等级和物业服务合同约定的服务内容、服务质量提供相应物业服务。物业服务企业定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、服务情况向业主公示,业主按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费。业主违反约定逾期不支付物业费的,物业服务企业可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的,物业服务企业可以提起诉讼或者申请仲裁。区法院应积极采用小额诉讼速裁程序,提高业主依法缴费意识。机关事业单位、国有企业等单位工作人员无故拒缴物业服务费的,物业服务企业可将名单抄告欠缴人所在单位,由所在单位协助并督促缴纳,切实提高物业费收缴率。物业服务企业不得采取停止供电、供水、供燃气等方式催缴物业费。供水、供电、通信、有线电视等单位不得强制要求物业服务企业代收有关费用,确需委托物业服务企业代收有关费用的,应当签订委托代收协议并支付相应费用。

(四)加强小区公共收益资金监管。物业管理区域内利用业主共有的道路、绿地、其他场地划设停车位或者利用业主共用部位、共用设施设备进行经营活动,所得收益扣除物业管理成本后依法归全体业主共有。公共收益资金在业主委员会成立前,由物业服务企业代管的,物业服务企业应当单独建账;业主委员会成立后,业主委员会要求自行管理的,物业服务企业应当在扣除合理成本后,将公共收益余额移交给业主委员会,并以业主委员会名义开设对公账户。属地乡镇(街道)、社区应当加强对业主共有资产的规范管理,可以乡镇(街道)为单位,通过公开招标等形式,由第三方机构对辖区内每个的业主共有资产分别建账、统一管理、定期公布并出具年度财务报告,向全体业主公示,公示时间不少于15天。业主共有资产的管理及审计费用支出有困难的,可由乡镇(街道)承担。

(五)严格物业服务准入退出程序。一是优化前期物业招投标方式。新建住宅项目(含拆迁安置小区)的建设单位应当通过招投标方式选聘前期物业服务企业,建设单位应当在属地招投标平台上发布前期物业服务招标公告。评标专家由市物业行业协会专家库中随机抽取产生,招投标活动具体由区住建局、属地乡镇(街道)负责监督。建设单位应当在发布招标公告或者发出投标邀请书十日前,将招标公告或者投标邀请书、招标文件等有关资料报区住建局、属地乡镇(街道)。投标人少于三个或者物业管理区域规划总建筑面积小于四万平方米的,经区住建局批准,建设单位可以采取协议方式选聘物业服务企业。提倡业主大会和业主委员会采用上述公开招标方式选聘物业服务企业。二是严格物业服务企业解聘程序。物业服务合同期内,业主委员会对物业服务质量不满要求解聘物业服务企业的,应于拟召开业主大会前二个月书面告知物业服务企业,并报属地乡镇(街道)、社区给予指导协调。物业服务企业同意整改的,属地乡镇(街道)、社区可以建议业主委员会给予物业服务企业三个月整改期,整改情况由区住建局、属地乡镇(街道)组织社区、业主委员会和业主代表共同参与验收。未经业主大会依法解聘物业服务企业的,业主委员会及其成员不得擅自作出解聘物业服务企业的决定。业主委员会超越职权擅自作出决定,解聘或指使物业服务企业强行进驻,造成经济损失或者不良影响的,由签字或盖章同意该决定的委员承担相应法律责任。经业主大会依法解聘后,物业服务企业拒不履行退出主体责任和移交义务的,属地乡镇(街道)报请公安部门协助解决。同时,区住建局将该企业不良行为纳入信用考评。

(六)加强物业服务企业信用监管。各乡镇(街道)和相关职能部门要加强对物业服务企业的日常监管,属地乡镇(街道)可以结合环境卫生检查、文明城市创建、垃圾分类、疫情防控、拆违控违等工作实际制订属地物业管理考核细则并加强考核;各相关职能部门要按照各自职责将管理执法延伸到,严格查处物业服务企业违法违规行为,切实做到“管理进小区、执法进小区”,打通管理执法“最后一公里”。要建立物业服务企业动态管理机制,完善物业服务企业信用档案。定期开展物业服务检查抽查活动,重点加大对小区管理乱、服务差、侵犯业主权益、违规行为较多的物业服务企业查处力度,属地乡镇(街道)的考核结果和相关职能部门的查处结果要及时报送区住建局,区住建局根据考核结果和查处结果对相关物业服务企业予以通报批评,并按照《江西省物业管理条例》等法律法规予以惩戒,情节严重的,将该企业不良行为纳入信用考评,并及时抄送各乡镇(街道)。信用考评定期向社会公布,作为实施分类监管以及业主选聘物业服务企业、前期物业服务招标、物业管理示范项目考评等活动的重要依据。企业不良行为纳入信用考评的,三个月后信用等级仍不能提升,区住建局将其纳入黑名单(江西省“物业管理云平台”信用管理中予以不良信用记录。),引导业主委员会召开业主大会(未成立业主委员会的由社区组织召开业主大会)重新选聘物业服务企业,不得再次承接物业服务项目。

(七)规范业主委员会履职行为。一是全面加强社区党组织领导作用,着力提高业主委员会委员党员比例。属地乡镇(街道)对符合条件的要及时组织引导成立业主大会和业主委员会,缩短从小区交房到业主委员会成立的“脱管期”,“脱管期”从交房之日起不得超过5年,做到应建尽建。属地乡镇(街道)和社区党组织要严把业主委员会“人选关”,积极推荐符合条件的社区“两委”成员、机关干部、党员等通过法定程序当选为业主委员会成员,逐步提高业主委员会成员中的党员比例。社区党组织可以对业主委员会主任、副主任候选人提出意见和建议,有条件的业主委员会要建立党支部,提高“红色业委会”覆盖率,确保社区党组织对业主委员会的领导作用。业主有违法搭建、欠交物业服务费等违反物业相关法律法规和小区管理规约的情形且未改正的,不得担任业主委员会委员;已经担任的,应当按照规定依法予以罢免。二是建立指导监督机制。各乡镇(街道)要指导社区建立物业管理联席会议制度,社区党组织要定期组织社区、业主委员会(业主代表)、物业服务企业三方会议,研究讨论辖区内物业管理问题。业主委员会召开会议,应当事先告知社区并听取社区的意见建议。业主委员会组织召开业主大会,属地乡镇(街道)、社区应当参与指导、监督,确保业主委员会依法履职。社区要指导监督业主委员会建立事务公开、财务公开和离任审计制度,接受全体业主的监督。

(八)激励物业服务企业做优做强。充分发挥物业服务项目的示范引领作用,鼓励物业服务企业积极申报物业管理优秀(大厦)。物业服务企业服务项目获国家、省物业管理优秀(大厦)称号的,区政府分别给予一次性2万元、1万元奖励;另外,区政府每年安排6万元奖励经费,奖励日常检查考核年度综合排名优秀的物业企业和属地社区(日常检查考核办法由区住建局另行制订)。

(九)充分发挥行业协会积极作用。物业服务行业协会应加强行业自律管理,开展行业内部考评、业主满意度测评等活动,促进物业服务企业信守服务承诺、提供优质服务、提高服务水平。加强物业服务行业协会建设,鼓励物业管理相关单位、从事物业管理研究的专家和物业管理相关专业技术人员加入物业服务行业协会。协会要定期组织开展物业从业人员“比武竞赛”(专业技能竞赛)和专业技能培训等活动,加大物业从业人员培训力度,着力解决物业从业人员整体素质偏低问题,重点加大对物业项目经理、客服、消防、安保人员的培训力度,逐步提高物业从业人员管理技能和物业服务企业规范化管理水平。

(十)推进老旧小区建立物业管理机制。老旧小区实施综合整治前,通过党建引领组建业主委员会(物业管理委员会),组织业主就物业服务标准、收费标准达成一致意见,因地制宜选择适合的物业服务模式,并签订物业服务协议;协调物业服务企业全程参与综合整治;结合综合整治同步补交、续筹住宅专项维修资金。相关单位要落实所属未移交老旧小区的物业管理责任,建立长效机制,做好物业服务。完善老旧小区应急物业服务机制。

(十一)持续抓好“接诉即办”“吹哨报到”,推动物业管理相关工作。按照“小事不出社区(村),大事不出街道(乡镇),难事部门能报到”的原则,完善“接诉即办”工作机制,督促、指导社区和物业服务企业及时解决群众反映的问题。充分发挥“吹哨报到”工作机制作用,对群众长期反映的突出问题,建立台账,挂账督办;对存在的共性、难点问题,及时研究解决措施。各乡镇(街道)要结合12345市民服务热线物业管理投诉情况,对环境脏、乱、差等问题开展专项整治,做好生活垃圾分类管理;对私搭乱建、私装地锁、侵占绿地等行为加大综合执法力度;及时排查消除老旧管线、电梯、消防设施等存在的安全隐患;制定乡镇(街道)落实物业管理工作评价指标体系,加强对乡镇(街道)的考核督促。

(十二)试点推进破解难题。各乡镇(街道)要围绕物业管理难点问题,进一步筛选试点项目,充分发挥主动性、创造性,探索物业管理新模式,提高物业服务水平。

四、工作职责

(一)相关部门职责

区住建局:负责贯彻执行国家、省、市物业管理的有关法律法规,研究制定全区行业管理规章制度;负责对全区物业服务行业及属地物业管理工作指导和监管;负责全区物业管理招投标活动和新建住宅物业承接查验备案工作;负责对物业服务合同内容的备案;负责会同有关部门对物业服务企业经营活动及参与社区工作进行监督和检查;负责组织对属地物业管理工作的考核;负责受理、处理对物业服务企业和从业人员的投诉;负责对辖区内物业小区召开首次业主大会和选举业委会的指导与成立过程的监督,对依法依规成立的业委会进行备案;负责对小区房屋专项维修基金的前期勘察与竣工验收;负责物业管理区域划分;指导物业服务行业协会开展自律性规范的制定和实施工作;落实物业管理方面其他监督管理职责。

区发展和改革委员会:负责全区保障性物业服务收费政府指导价标准的制定、调整以及监督管理工作;负责全区停车收费政府指导价标准的制定、调整以及监督管理工作。

区自然资源和规划分局:负责对接市自然资源和规划局,根据建设用地规划许可证确定红线图范围,明确对物业管理区域内改变使用性质、违法违规建设的界定;审查物业服务区域物业服务用房和业委会办公用房的规划情况,在规划方案中明确公共配套设施的名称、位置、规模,为物业服务区域内违反规划情况的界定提供技术支持;审定物业服务区域公共配套服务用房的规划情况、权属归属及服务区域,按照国家有关法律法规规定,在不动产登记时明确公共区域、配套设施的不动产权属。

区城市管理局:负责物业管理区域内违章建筑、违规装修(违规外立面装修、破坏房屋承重墙等)、违规广告设置和安装、违反住宅使用性质、建筑垃圾乱堆乱放、毁绿种菜、饲养家禽等违法违规行为和经区自然资源部门界定的违法违规建筑的处理;负责小区周边施工或生产类的噪声、餐饮企业未安装油烟净化装置或油烟净化设备不合格等行为的查处;负责加强对小区园林绿化等设施建设的监督管理;负责违反物业管理规定的处罚;负责落实其他城市管理职责。

市公安局昌江分局:负责指导和督促物业公司对小区的安全防范和管理并完善人防、物防、技防等措施及硬件,规范物业管理区域居民养犬行为,依法查处在物业管理区域内违反禁燃禁放、开设麻将馆、赌博游戏室、存放危险物品等违反治安条例的违法违规行为,落实属地派出所三级消防职责。指导和督促物业服务企业做好服务区域内公共安全管理、安全防范和流动人口、租赁房屋等治安管理,配合相关部门开展执法进小区活动,加强对物业保安的监管,及时查处聘请未取得证书和资质保安员的物业公司,依法打击物业管理服务中的违法犯罪行为;协调市交警、城警等相关部门规范物业管理区域内及周边停车秩序,对物业管理区域内阻碍交通、强行停放大型超重及僵尸车辆等违法违规行为予以处理。

区消防救援大队:负责指导监督物业服务企业履行消防安全责任;监督物业服务企业定期对物业管理区域内消防设施和消防工作进行检查;负责查处电动车违规充电行为;根据《消防法》要求,会同相关部门依法快速处理物业管理区域内破坏、影响消防设施、堵塞消防通道的行为。

昌江生态环境局:负责物业管理区域内环境保护的监督管理;对其他违反环保法律法规行为进行查处。

区市场监督管理局:负责对在物业管理区域内广告内容违法和无照经营活动等违法违规行为进行查处;监督物业服务企业委托依法取得许可的单位进行电梯维护保养,监督物业服务企业安全合法使用、管理电梯,依法查处物业服务企业违法违规使用电梯的行为;依法查处物业服务企业违法违规收费行为;负责建立失信名录,实施将失信物业企业及法人、业主(物业使用人)列入失信名单的工作。  

区人民法院:负责建立欠缴物业服务费用等物业纠纷快速受理、审判的绿色通道,依法快速审理、判决;探索建立小区物业管理流动法庭机制,通过诉前调解、司法确认、统一裁判尺度等途径推动物业纠纷快调快处。

区卫健委:加强对物业管理区域的居民饮用水(特别是二次供水)的卫生监测工作;履行饮用水卫生监督职能,督促物业服务企业建立用水卫生管理制度,维护好二次供水设备,做好定期清洗消毒等工作,保障居民生活饮用水安全。

区人社局:指导做好物业管理行业劳动关系工作,督促物业服务企业及时与员工签订劳动合同、办理社会保险和支付工资;落实好最低工资标准、工时及休息休假等劳动标准,切实维护好物业从业人员合法权益。

区应急管理局:督促物业服务公司加强安全防范和管理,强化安全宣传教育和安全常识学习,制定应急预案,针对可能存在危急业主生命财产安全的隐患开展安全检查,建立涉及小区房屋外墙脱落、电梯等特种设施设备安全隐患等方面专项整治机制与台账,化解安全风险,依法查处违法违规行为。

区环卫局:贯彻执行《景德镇市市容和环境卫生管理条例》等法律、法规;负责住宅小区环境卫生监督检查工作;负责指导监督属地街道、社区对住宅小区环境卫生的管理工作。负责对物业企业做好小区环境卫生的指导监督。

区司法局:负责指导物业纠纷行业主管部门建立人民调解委员会,并健全物业纠纷人民调解制度;指导社区(村)人民调解委员会调解辖区内物业纠纷;指导有条件街道(乡镇)在物业纠纷集中的物业管理区域建调解小组,充分发挥人民调解在预防和化解物业管理矛盾纠纷中的积极作用。负责加强对各级物业服务矛盾纠纷人民调解组织的指导,建立物业矛盾纠纷调处律师人才库。

区财政局:制定物业服务企业发展激励相关政策,保障区级物业管理工作经费及相关资金。

区民政局:负责将物业管理纳入社区治理规划和社区协商范围,指导街道(乡镇)加强对业主委员会选举工作的监督和管理,指导社区居(村)委会积极推进“四位一体”[社区党组织、社区居(村)委会、业主委员会、物业服务企业]的社区物业管理机制建设。

区信访局:负责物业管理问题来访的登记、接待、转送、督办相关工作。

各专业单位主要职责:供水、供电、供气、邮政、通讯、有线电视等专业单位负责物业服务区域内的相应共用设施设备的维修、更新和养护,各专业单位须接受建设单位或小区业主大会对小区公用设施设备的移交。

(二)属地管理工作职责

乡镇、街道:乡镇、街道是所辖区域物业管理工作的责任主体,具体负责本辖区的物业管理工作,建立本辖区物业管理工作制度,明确机构及人员。其主要工作职责:

1.负责本辖区内物业管理活动的监督管理工作;指导辖区物业服务企业的考核及更换;督促辖区物业企业依法进行物业备案工作。

2.组织协调辖区业主大会的成立和业主委员会选举、换届工作,对符合成立业主大会条件的小区及时组织成立业主大会、业主委员会并进行备案,建立相关登记制度;业主委员会任期届满六十日前,应当开始筹备召开业主大会会议进行换届选举,无正当理由逾期未换届的,乡镇、街道应当协调督促其尽快完成换届选举工作或者组织业主召开业主大会会议进行换届选举。组织开展业主大会筹备组成员、业主委员会委员、业主委员会换届改选小组成员培训工作。

3.建立辖区业主大会、业主委员会的日常监督机制,由专人负责指导,督促业主大会、业主委员会依法开展工作,并对业主大会、业主委员会违反法律法规行为,责令限期整改或予以撤销,并通告全体业主;

4.负责建立物业矛盾调处机制,成立专门调处机构,处理业主(物业使用人)、业主委员会、物业服务企业在物业管理活动中的矛盾纠纷和投诉受理。协调物业管理与社区管理、社区服务之间关系;

5.负责辖区内物业企业的交接、物业企业的解聘和无物业管理小区的日常管理工作等;

6.指导社区(村)抓好业主委员会、物业服务企业党组织建设和联动服务机制建设;

7.法律、法规、规章规定的其他职责。

社区(村):社区(村)协助街道(乡镇)指导、协调和监督业主大会的召开和规范运行。依法成立物业管理委员会,指定专人负责物业管理工作,全面落实物业管理各项机制,其主要工作职责:

1.负责监督指导业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理;

2.建立物业管理考评制度,负责定期对物业服务企业开展考评,形成长效监督机制;

3.协调业主与业主、业主与业主委员会、业主与物业企业、业主委员会与物业企业等关系,调处各类物业管理矛盾纠纷,指导物业企业履行合同义务;

4.负责督促物业企业开展疫情防控、禁燃禁放、文明创建等工作;

5.参与业主大会、业主委员会重要会议或重大问题的讨论、决定,对发生挪用、骗取公共收益资金,不配合移交等违法违规行为依法上报并协调处理;

6.在小区没有或者未能成立业主大会、业主委员会以及业主委员会不能正常开展工作期间,由社区(村)代替行使业主委员会职责,做好物业资金监管,维修资金使用、续筹,指导组织召开业主大会,选聘物业企业;

7.建立社区党组织领导下的居(村)民委员会、业主委员会、物业服务企业共商事务、协调互通的工作机制。每月牵头召开一次由社区、业主委员会和物业服务企业等多方的小区治理联席会议,互相通报工作进展,针对重点问题进行集中研究、协调解决。

街道(乡镇)、社区应当配合做好全区物业管理服务相关信息的采集更新工作,督促业主委员会和物业服务企业公开履职、履约情况,定期组织业主代表对双方履职、履约情况进行评议。

(三)相关主体职责

物业服务企业:物业服务企业应当严格按照国家有关物业服务规范、标准和物业服务合同约定,对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理。

1.物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示:小区物业服务人员配置、物业服务内容、服务标准、收费标准、有偿收费项目及标准、公共收益收支情况。物业服务企业切实做好物业管理有关的法律法规、小区管理规约、小区禁止行为、业主权利和义务、文明倡导等宣传告知工作。

2.对物业管理区域内违章建筑、违规装修(违规外立面装修、破坏房屋承重墙等)、改变房屋使用性质、垃圾乱堆乱放、乱设摊点、违规广告、违规饲养动物、毁绿种菜,违反禁燃禁放、存放危险物品、阻碍交通、强行停放大型超重及僵尸车辆,破坏消防设施设备、电动车违规充电停放、无照经营、噪声、油烟、排放废气污水等违规行为,物业服务企业应当予以劝阻、制止,劝阻、制止无效的,按照职责分工及时书面上报有关主管部门、属地社区、业委会。

3.物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的社会治安综合治理有关工作,制定安全防范应急预案,对疫情防控等突发性事件应当采取应急措施并及时上报相关部门;协助社区开展文明城市创建等各项活动。

业主委员会:业主委员会由业主大会选举产生,业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,依法进行备案。业主委员会成员可采取有偿制度。

1.业主委员会应当组织召开业主大会选聘物业服务企业并签订物业服务合同,同时做好被解聘的物业服务企业向新选聘的物业服务企业移交物业承接查验档案的监督确认工作;对业主(物业使用人)未按照物业合同的约定交纳物业服务费用的,业主委员会协调物业服务企业上门催交,督促其限期交纳。业主委员会应当每半年在物业管理区域内显著位置公告经费收支情况,接受业主的监督。

2.业主委员会应根据合同约定和有关规定,建立物业管理日常监督检查及服务质量评价机制,充分发挥业主、楼栋长、社区网格员的监督作用。加强对物业服务的日常监督检查,并把日常监督检查、业主投诉与全年服务质量评价相结合。

3.业主委员会应建立定期接待制度,听取业主(物业使用人)对物业管理和业主委员会日常工作的意见和建议,接受业主(物业使用人)的咨询、投诉和监督。

4.业主违反法律法规使用房屋或存在违反小区管理规约行为的,业主委员会可在小区内公示其违规行为,并记入小区业主房屋使用诚信档案,纳入社区统一管理。

业主(物业使用人):房屋的所有权人为业主。

1.在享有法律、法规规定权利的同时,应遵守管理规约和有关规章制度,执行业主大会和业主大会授权业主委员会作出的决定。

2.应按时交纳物业服务费用,正确行使专项维修资金使用表决权,履行法律、法规规定的义务。

3.物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主不能因自身原因未居住,以房屋空置、未享受或者无需接受相关物业服务为由,要求减免物业费或拒交物业费。

4.区直各单位(部门)、街道、乡镇督促单位干部职工按时交纳物业管理费用。

五、保障措施

(一)加强基层力量。各乡镇(街道)要设立物业管理相应职能机构,数量较多的乡镇(街道)要增配专职工作人员。社区要配备1-2名兼职协管员担任小区网格长,协助社区书记做好物业管理工作的指导、协调和监督工作。

(二)强化协作机制。各职能部门要按照各自职责,把行政监管与执法职能延伸至物业管理区域,切实履行好在物业管理活动中的职责,形成属地负责、部门共管、业主监督的物业管理工作机制。

(三)加强督查考核。把物业管理工作纳入乡镇(街道)年度工作考核。由区住建局负责考核,因工作不力出现较大物业纠纷的给予相应扣分。

(四)加强宣传引导。一是加强媒体宣传。新闻媒体和相关单位要采取多种形式,大力宣传物业管理相关政策法规和规定,让广大市民和社会各界了解政策,强化物权意识,自觉遵守法律法规、管理规约、不损害公共利益和他人合法权益、及时缴纳物业服务费用。二是倡导模范带头作用。积极倡导公职人员、党员干部带头履行业主义务,树立良好的社会形象。三是创建示范小区、星级物业,树立行业标杆。大力支持引导物业服务企业争创示范小区,定期组织物业服务企业在示范小区召开现场会,学习示范小区先进管理模式和服务亮点。让示范小区创建工作不断延伸推广。

六、附则  

公共建筑(商业)的物业管理参照本意见执行。本实施意见自印发之日起实施,由区住房和城乡建设局负责解释。