第一章 总则

第一条 为进一步加强我乡农村建房管理,规范农村建房行为和建房流程,全面推进我乡美丽乡村建设,保护耕地,遏制“两违”态势,维护农民合法权益,实现节约集约用地,根据《江西省农业农村厅  江西省自然资源厅关于规范农村宅基地审批管理的通知》(赣农子〔2020〕25号)等相关政策法规,结合我乡农村建房工作实际,制定本细则。

第二条 本细则适用于本乡行政区域范围内村(居)民新建、改建、扩建、翻建和调剂住房(以下简称“农村建房”)的审批及其管理。

第三条 成立荷塘乡农村农民建房管理工作领导小组,领导小组下设办公室,办公室设在农业农村工作办下属(村建办)。

第二章 目标

第四条 坚持土地公有制性质不变,坚守耕地红线、生态红线不突破,积极推进乡域规划和村庄规划,为荷塘乡未来发展做好铺垫工作。鼓励拆房建房及在闲置宅基地上建房,严禁在耕地、生态红线等禁止建设区内建房,严禁切坡建房。

第三章 建房用地标准

第五条 实行“一户一宅”,新建的每栋房屋建筑占地面积不超过120平方米,总建筑面积不超过350平方米,不得建院墙,不得擅自搭建附属房。新建的每栋房屋层数为3层以下,建筑高度控制在12米以下,严格按照申请建房测量坐标范围依法依规建设。

第四章 建房审批条件

第六条以乡人民政府、村委会为主体,对农村村民建房实行统一规划﹑统一布局﹑集中公示、集体讨论、集中审核报批。

第七条 有下列情形之一的,不得申请建房:

1.选址不符合村庄规划、土地利用总体规划的;

2.占用耕地、基本农田、公益性林地等保护红线的;

3.城乡居民或户籍不在本村的集体经济组织成员的;

4.将房屋或宅基地出卖、出租、赠与他人,或以其他形式转让宅基地及其地上建筑物后申请建房用地的;

5.不符合公路、河道和工程管线等规定控制边距的(以国土“三调”数据边线为基准);

6.不符合“一户一宅”要求、申请建房面积超过规定面积上限、超大未完成或未批先建的;

7.有纠纷且未处理完毕的;

8.原有住房被法院判决用于抵押的;

9.拟建房用地存在地质灾害等安全隐患及切坡建房的;

10.未承诺或不遵守村规民约的;

11.出嫁女配偶是集体经济组织成员,并有宅基地的;

12.法律、法规规定不得批准建房的其他情形;

第八条有下列情形之一的,依法收回建房用地使用权并对地上建筑物依法拆除或没收:

1.自批准建房之日起两年未见建成一层的;

2.不按规定或坐标位置建设的;

3.利用多户审批合建一栋超大面积住宅(别墅)的;

4.非法转让建房用地或者建筑物、构筑物的;

5.采取欺骗手段骗取批准的;

6.法律、法规规定的其他情形;

第九条符合下列情形的,具备申请建议条件:

1.申请人是本村集体经济组织成员的;

2.当地户籍人均住房面积不足30平方米且户籍子女符合分户条件,并书面承诺同意限期拆除、退出原有宅基地的;

3.因城市建设、公益事业或者村庄规划建设等需要拆迁,且无其他居所的(一户多宅的除外);

4.经有资质部门鉴定原有住宅属危房或者因灾倒塌,需要在原址改建并符合村庄规划,没有超过规定面积的;

5.经有资质部门鉴定原有住宅属危房或者因灾倒塌,需要另选址建房,原宅基地已经退回村集体经济组织的(一户多宅的除外);

6.法律、法规规定可以申请建房的其他情形;  

第五章 建房审批流程

第十条 农村村民申请住房建设按下列程序办理审批手续:

1.申请:建房户向所在地村委会提交书面申请,经村民小组现场核实四邻意见等相关情况后,备齐建房申请、户口本、身份证、结婚证、老房图片(新建无需提供)、建房用地图片(异地建房或新建时提供)等相关资料,提交村委会审查。

建房户原有宅基地选择异地建房的,村委会与建房户应在建房审批前就原宅基地交还事宜与所在地村委会签订协议作为本村闲置宅基地储备,并将原宅基地上建筑物全部自行拆除。

2.公示:村委会收到申请并经村委会会议讨论通过后,将申请理由、拟用地位置和占地面积、拟建房层高和建筑面积、符合“一户一宅”等相关情况在本村公示不少于5个工作日。

3.上报:公示期满无异议的,村委会负责组织并审查申请人提交的资料后,备齐《荷塘乡农村村民建房申请联审表》张榜公示单及照片、会议记录等相关资料(需签署意见并盖章)上报至乡农业农村工作办(村建办)受理。

4.受理:乡农业农村工作办(村建办)在收到村委会上报村民建房申请的相关材料,由测量员上户测量相关坐标出具勘测图后,七个工作日内会同荷塘自然资源和规划所、城管中队、乡农业农村工作办公室等相关部门联合现场勘查会商。建房用地涉及公路沿线、江河湖库、文物保护单位及旅游景点的,在现场勘查过程中,乡农村建房管理小组办公室应及时通知公路、水务、文物和旅游等相关部门共同参与。

5.审批:荷塘自然资源和规划所、城管中队、乡农业农村工作办公室、林管站、村乡规划建设管理所(村建办)以及其他相关部门分别填写《荷塘乡农村村民建房申请联审表》,根据表格要求签署意见、姓名、盖章后报乡农村建房管理领导小组。其中涉及占用农用地的,应当依法办理农用地转用审批手续,不得占用永久基本农田。乡农村建房管理领导小组原则上每个月召开一次会议,集体审核建房资料及现场核查结果。审批通过的,由领导小组办公室发放《建房许可标识牌》;对不满足条件,审批不通过的,由领导小组办公室出具书面回复。

6.建设: 建房户领取《建房许可标识牌》并经乡农村建房管理领导小组实地放线并在标识牌上签字后方可施工,同时将标识牌在建房地点挂牌公示,接受群众监督。建房户要严格按要求开工建设,特别是质量标准、建筑面积、层高、占地面积等。建设期间由荷塘城管中队、乡综合行政执法队全程进行监督,乡村建办配合,对未按规定建设的,依法依规进行处理。

7.验收备案: 新建、改建、扩建项目竣工后,建房村民应向乡农村建房管理领导小组提出验收申请,由相关部门组织验收。建房所有材料一式四份,村委会、自然资源和规划所、农业农村办公室、乡村建办各一份,乡村建办做好“一户一档”“建档立册”工作。

第十一条本着便民利民、保障住房安全的原则,其他特殊情况按以下要求进行:

1.农村危房改造:农村低保户、特困户、边缘户等符合相关条件的农村低收入群体参加危房改造,按区政府印发《昌江区2021年农村危房改造实施方案》昌府办〔2021〕24号通知文件及《农村危房改造安全责任书》的要求进行审批(以当时下发文件规定为准)。

2.农村房屋维修改造:原则上同意村民对房屋进行维修加固,涉及扩建、加层、翻建的,应自费邀请具有资质的第三方单位对原房屋进行安全隐患鉴定并出具鉴定意见。鉴定意见安全的,填写申请书、承诺书、农村村民维修改造联审表等相关材料,经有关部门、领导盖章签署意见后,无异议的予以发放《许可标识牌》,方可建设。

第六章 申请建房用地所需资料

第十二条农村村民申请建房宅基地时,应同时提交如下资料(一式四份):

1.荷塘乡农村宅基地和建房申请;

2.荷塘乡农村宅基地使用承诺书;

3.荷塘乡各村村民建房申请联审表;

4.户主身份证、户口簿、结婚证(复印件,需与原件核对);

5.张榜公示单及照片;

6.村“两委”班子集体开会讨论的会议记录;

7.村“两委”班子与建房户签订协议书(拆旧异地建房时提供)

8.老房照片、建房用地照片;

9.限建区涉及危房的必须出具由专业机构鉴定危房证明材料;

10.地质灾害易发区建房,需提供地质灾害危险性评估报告,严禁切坡建房;

11.其他按规定需要提交的相关资料等。

第七章 规范污水排放

第十三条农村村民建房过程中还应注意污水排放及处理工作,如建房区具备截污纳管条件的,在建设过程中必须纳管;如建房区未具备纳管条件的,须在建设过程中配建相应的排污设施,如三格式化粪池等,所在村应切实负起监管责任,确保生活污水有序排放。

第八章 进一步明确各部门职责

(一)乡农业农村工作办(村建办)

1.加大全乡范围内的村民建房管理力度,做好建房户建房前后的“四到场”机制及日常巡逻管护,发现问题立即制止,规范农民建房,杜绝乱搭乱建,对属于“两违”建房及时反馈给城管中队给予打击;

2.做好建房户的一户一档材料的审查、审批工作及公示工作;

3.做好建房户建房前的选址测量、放样工作,并将坐标数据报至荷塘自然资源和规划所;

4.对处在地质灾害影响区域内或切坡建房的农户报国土部门进行地质灾害危险性评估工作。对评估存在安全隐患的,原则上须另行选址,确实无法另行选址的,必须按照“先治理、后建房”的原则,督促建房村民委托专业机构设计、治理,并组织验收;

5.加大农村建房政策宣传,及时将建房相关政策告知建房农户。

(二)荷塘自然资源和规划所

1.加强土地资源管理宣传教育,宣传普及土地政策法规,做好我乡范围内的土地资源管理;

2.负责审查村乡规划建设管理所(村建办)报来的建房户用地建房坐标是否符合国土空间规划、用途管制等相关规定,不得违规占用耕地,其中涉及占用农用地的,应在办理农转用审批手续后方可实施;

3.接收好建房户档案,并做好协调办理不动产登记上报工作。

(三)荷塘城管中队及综合执法大队

1.负责对村乡规划建设管理所抄送的建房户落实专人监管;

2.做好建房户建房前后的“四到场”机制及每日巡查工作;

3.巡查过程中发现的违法建设行为应第一时间阻止,并督促建房户及时整改。对拒不整改的建房户要采取必要的措施,给予严厉打击;

4.对建房户的临时过渡辅房进行认定及监管,竣工后督促建房户自行拆除;对于拒不拆除的,予以上报执行强制拆除;

(四)乡农业农村工作办(新村办)

1.核定建房位置是否符合农业农村工作方面规定;

2.审查申请人拟用地是否符合宅基地合理布局要求,做好建房户建房前后的“四到场”机制等。

3.指导村民按要求做好污水排放及处理设施建设等工作。

(五)乡农业农村工作办(林业工作站)

1.负责核定建房位置是否符合林业管理方面规定;

2.对占用林地建房的单位和个人,依法依规向上履行报批手续,确认林地使用权。手续未审批前,任何单位和个人不得私自占用林地建房,改变林地的使用性质,依法追究相关法律责任。

(六)各村委会

1.核定申请人及家庭成员符合“一户一宅”申请条件;

2.对村民做好建房相关政策的解释工作;

3.各村对符合建房条件和要求的农户进行调查统计,做好每年的建房计划,合理安排农民建房;

4.做好建房户的一户一档工作及公示工作;

5.各村确定一名农村建房巡查管理员(村“两委”在职干部),各组组长为农村建房巡查员,对已批建房户整个建造过程的巡查、监管,配合乡城管中队做好违法建设行为处理及督促建房户及时整改;

6.落实上级交办的其他相关工作。

(七)村级村民建房巡查管理员和各小组组长

1.负责辖区内农民建房情况的日常巡查,并对违法行为予以制止和上报;

2.现场核实四邻意见,宣传建房政策;

3.配合各级部门实施选址、放样、开工砌基、竣工验收“四到场”工作;

4.掌握农民建房动态情况,当农民建房占地面积大于120平方米,建筑层数达到三层时及时向乡村乡规划建设管理所及城管中队汇报。

第九章 责任追究

第十四条  在“一户一宅”政策实施过程中,将严厉打击通过弄虚作假、欺骗等手段侵占国家或集体土地,损害国家或集体利益的行为,构成犯罪的,将依法移送公安机关追究其刑事责任,同时对于包庇、袒护上述违法行为或者为上述违法行为作伪证或其他帮助的人员,也绝不姑息,一查到底。

第十五条  村民未批先建,或少批多用等方式非法占地建房的,依据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国森林法》、《江西省城乡规划条例》和《昌江区人民政府 关于印发<昌江区农村建房(改建)暂行办法>的通知》(昌府字〔2019〕39号)等规定,由乡村建办会同国土、城管、林业站、农业农村办等部门依法查处,具体组织实施工作由乡政府负责。

第十六条  农村建房各有关部门要严格履行各自职责,严肃工作纪律,坚决不得借机乱收费,杜绝推诿扯皮和不作为、慢作为、乱作为现象,防止出现“断层”“断档”,确保工作连续性和稳定性。对工作不力、玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的依法严肃追责。

第十七条严格落实对各村及村民建房巡查人员的考核制度。对虚报、瞒报,知情不报的单位或者个人,将严厉追责。

本细则自发文之日起施行,由荷塘乡人民政府负责解释。

附件:

一、荷塘乡农村宅基地和建房申请书

二、荷塘乡农村宅基地和建房(规划许可)申请表

三、荷塘乡农村村民建房申请承诺书

四、农村宅基地和建房(规划许可)申请公示

五、荷塘乡农村宅基地建房许可标示牌

六、荷塘乡宅基地建房申请联审表